Buchauszug Eliana Berger und Jörg Lichter: „Geld für alle“ und „Alle sparen mit“

(Foto: PR/ Sparkasse Köln-Bonn, Alexander Schwaiger)

Messe, Oppenheim und RTL: Die Sparkasse KölnBonn im Krisenmodus

Im Juli 2005 sorgte die WDR-Fernsehdokumentation „Milliarden-Monopoly“ für Aufregung in der Kölner Politik und der Sparkasse KölnBonn. Im Fokus der Berichterstattung standen die Umstände des Neubaus der Messehallen Nord in den Jahren 2003 bis 2005, insbesondere der Auswahlprozess des Investors und Bauherren – die Oppenheim-Esch-Holding –, die Höhe der Baukosten und Miete, die unterbliebene europaweite Ausschreibung des Projekts sowie schließlich die Garantie der Mietzahlungen der Messe an den Investor durch die Stadt Köln.

Die Stadtsparkasse Köln war an vier Stellen in dieses Projekt eingebunden:

• Sie präsentierte der Koelnmesse auf deren Wunsch hin drei Finanzierungsmodelle – Leasingfinanzierung, Finanzierung mittels eines Kommunalkredits sowie ein Investorenmodell samt Mietangebot der Oppenheim-Esch-Holding – und sprach sich deutlich für die Finanzierung über einen geschlossenen Oppenheim-Esch-Fonds (OEF) aus, ähnlich wie beim Bau des Coloneums in den 1990er Jahren. Gustav Adolf Schröder begründete das Votum für das teure OEF-Modell mit der Zuverlässigkeit und Bonität der Oppenheim-Esch-Gruppe damit, dass Risikoaversion einerseits grundsätzlich ihren Preis habe, auf der anderen Seite jedoch Planungssicherheit auch Kalkulationssicherheit bedeute“. Einfacher drückte er es gegenüber einer Zeitung aus: „Die kennen wir als bonitätsmäßig 1a.“
• Die Stadtsparkasse erhielt Provisionen in zweistelliger Millionenhöhe für die Vermittlung des Investorenmodells.
• Sie gab der Messegesellschaft eine Rückkaufgarantie über 70 Millionen Euro nach dem Ende der Mietdauer von 30 Jahren. Sie verpflichtete sich damit, 2035 das Grundstück samt Aufbauten vom OEF zu kaufen und es für 70 Millionen Euro an die Messe weiterzureichen. Offen blieb dabei, welchen Preis die Sparkasse an den OEF in 30 Jahren zahlen musste. Im September 2025 kam eine Einigung zustande, wonach die Sparkasse KölnBonn eine Abgeltungssumme von 57,2 Millionen Euro an die Messe zahlt und damit von der Rückkaufverpflichtung entbunden ist.
• Schließlich vergab die Stadtsparkasse Kredite an die Zeichner des OEF „Grundstücksgesellschaft Köln Messe 15 bis 18 GbR“, die ihre Einlage größtenteils über Fremdkapital finanzierten – man sprach von bis zu 80 Prozent. So hatte die Sparkasse im Jahr 2010 knapp eine Milliarde Euro Kredite an 113 Zeichner von OEF im Portfolio. Die Zinserlöse waren beträchtlich. Deshalb drängte Sparkassenchef Gustav Adolf Schröder im Oktober 2003 bei Oberbürgermeister Fritz Schramma auf eine schnelle Entscheidung für den OEF.

Der Neubau der Messehallen Nord entwickelte sich vor allem für die Stadt Köln zu einem politischen und juristischen Desaster. Die kommunale Garantie der jährlichen Mietzahlungen über mindestens 20,7 Millionen Euro an den OEF richtete immensen politischen Schaden in der Stadt an, war doch allgemein bekannt, dass die Zeichner der OEF zu den wohlhabenden Bevölkerungskreisen gehörten, die auf diesem Weg ihren Reichtum risikolos mehren konnten – gegebenenfalls auf Kosten der normalen Steuerzahler. Ebenso gravierend war, dass die EU-Kommission den Fall untersuchte und der Europäische Gerichtshof im Oktober 2009 urteilte, dass für den Messeneubau – entgegen der Einschätzung der Stadt Köln – eine europaweite Ausschreibung erforderlich gewesen wäre. Die Verträge mussten auf Druck der EU-Kommission neu verhandelt werden.

Der Neubau der Messe Nord war untrennbar mit einem anderen, für das Schicksal der Sparkasse KölnBonn letztlich wichtigeren Projekt verbunden: dem Umbau der bisher von der Koelnmesse genutzten historischen Rheinhallen für den Fernsehsender RTL. Einzig aus diesem Grund war der Neubau zu diesem Zeitpunkt notwendig geworden. RTL stand aufgrund seines wachsenden Flächenbedarfs 2002 vor der Frage, wohin das Unternehmen seine Sendezentrale verlagern sollte, denn am bisherigen Sitz an der Aachener Straße war eine weitere Ausdehnung nicht mehr möglich. Nach den Vorstellungen der Stadt Köln sollte der Fernsehsender nach Ossendorf neben den TV-Studio-Komplex Coloneum ziehen – die Stadtsparkasse hatte dort bereits rund 45.000 Quadratmeter des ehemaligen Kasernengeländes „Butzweiler Hof“ für über 30 Millionen Euro erworben. Dieser Plan drohte im Frühjahr 2003 zu scheitern, zum einen, weil RTL das neue Areal am Stadtrand missfiel, zum zweiten, weil die Nachbarstadt Hürth RTL mit attraktiven Konditionen abwerben wollte. Daraufhin boten Jochen Witt, der Chef der Koelnmesse, und Oberbürgermeister Fritz Schramma dem Privatsender die historischen Rheinhallen der Messe als neues Domizil an. RTL sollte als großer Gewerbesteuerzahler und wesentlicher Teil des Medien-Clusters in Köln bleiben, und mit dem Verkaufserlös wollte die Messe größere und modernere Messehallen bauen. Sparkassenvorstand Gustav Adolf Schröder konstatierte im Dezember 2005, „dass es auch für die Sparkasse ein Interesse gab, RTL in Köln zu halten, um mittelbar und unmittelbar Geschäftschancen zu wahren und weiterzuentwickeln.“

(Foto: PR/Greven Verlag)

Im Sommer 2003 entschied sich RTL für die Rheinhallen mit der Vorgabe des spätesten Einzugstermins am 1. April 2008. Im Verwaltungsrat-Protokoll der Sparkasse KölnBonn heißt es dazu: „Sofortiger Einstieg der ehemaligen Stadtsparkasse Köln in die Planungen für den neuen Standort RTL. Im September 2003 genehmigte der Verwaltungsrat den Kauf der Rheinhallen; der Verwaltungsratsvorsitzende Rolf Bietmann betonte dabei, „dass der Erfolg dieses für die Standortentwicklung Kölns richtungsweisenden Projekts nur durch ein Zusammenwirken von Stadt Köln, Stadtsparkasse Köln und Koelnmesse sichergestellt werden kann.“ Die Sparkasse übernahm in der Tradition der Standort- und Wirtschaftsförderpolitik und in Anlehnung an das Coloneum- und MMC-Projekt die finanzielle Verantwortung für den Umbau der alten Messehallen für die RTL-Gruppe, die zwischen 61.000 und 80.000 Quadratmeter Fläche anmieten wollte, und einem noch zu findenden Mieter für weitere 80.000 Quadratmeter – dies wurde Ende 2009 der Versicherungskonzern Talanx. Bereits Ende Juli 2003 hatte der Kölner Stadtrat das Erbbaurecht der Koelnmesse aufgehoben und das Grundstück samt der Hallen 1, 2, 3 und 5 (Rheinhallen) für 75 Millionen Euro an die Stadtsparkasse verkauft. Der Verkaufserlös floss größtenteils an die Messe.

Die Immobilie verkaufte die Stadtsparkasse für 54 Millionen Euro an die Oppenheim-Esch-Holding, denn für die Finanzierung der Umbaumaßnahmen griff die Stadtsparkasse erneut auf einen geschlossenen OEF zurück – genauer: der für den geplanten Bau der RTL-Studios in Ossendorf aufgelegte OEF „Ossendorf VIII“ wurde auf die Rheinhallen „umgemünzt“ – er hieß nun „Grundstücksgesellschaft Bürohäuser Köln Rheinhallen GbR“. Der OEF finanzierte den Umbau der Rheinhallen, die Sparkassen-Tochter S-RheinEstate (SRE) wurde Generalmieter der Fonds und vermietete die eine Hälfte der 160.000 Quadratmeter Fläche an RTL – für 15 Jahre mit einer zweimaligen Verlängerungsoption um jeweils 5 Jahre, während der OEF für mehr als 20 Jahre an die SRE vermietete. Die andere Hälfte wurde vom neuen OEF „Grundstücksgesellschaft Bürohäuser Köln Rheinpark GbR“ finanziert und von der Sparkassentochter SKBB an Talanx vermietet.

Öffentliche Kritik entzündete sich am Weiterverkauf des Grundstücks an den OEF unter Einstandspreis. Gustav Adolf Schröder konnte diese beträchtliche Differenz im Verwaltungsrat nicht vollständig erklären. Von den 75 Millionen Euro seien 10 Millionen als Freistellungskosten vom Kaufpreis abzuziehen, dazu 0,95 Millionen Euro erhaltene Provisionszahlungen sowie 5 Millionen Euro für das Panoramarestaurant, das nicht an den OEF verkauft wurde. Er kommt somit auf eine Summe von 59,05 Millionen Euro. Dazu kämen Zinsdifferenzen zugunsten der Sparkasse – der OEF zahlte die gesamte Kaufsumme sofort, die Sparkasse in Raten. „Darüber hinaus [gäbe] es weitere Vereinbarungen zugunsten der `Finanzgruppe Sparkasse KölnBonn`“, die aber nicht erläutert wurden. Insgesamt gehe die Rechnung auf. Kritische Nachfragen aus dem Verwaltungsrat zu dieser Berechnung gab es nicht. Wahrscheinlich ist, dass der Verkauf, isoliert betrachtet, zwar ein Verlustgeschäft war, jedoch auf einer Mischkalkulation basierte: Schon beim Vorgängerfonds „Ossendorf VIII“ veräußerte die Stadtsparkasse das Baugrundstück 3 Millionen Euro unter Einstandspreis an den OEF; die Ertragserwartungen aus „Fondsenderwerberfinanzierungen“ lagen allerdings bei 42 Millionen Euro, hieß es 2008 in einem von der Sparkasse in Auftrag gegebenen Gutachten. Im Jahre 2007 interessierte sich auch die EU-Kommission für die Umstände des Rheinhallen-Verkaufs an den OEF, sah darin jedoch keine unzulässige Beihilfe.

(Foto: PR/Greven Verlag)

Diese Mischkalkulation ging aus zwei Gründen bei dem später als „Rheinparkmetropole“ bezeichneten Projekt nicht auf. Die Umbaukosten der Rheinhallen für RTL kalkulierte die Sparkasse mit 40 Millionen Euro. Damit sollten sowohl standortspezifische Mietsonderleistungen wie Abriss, Denkmal- und Hochwasserschutz als auch nutzungsspezifische Mietsonderleistungen wie eine verbesserte Ausstattung gedeckt sein. Für den Rheinpark (Talanx) setzte die Sparkasse 30 Millionen Euro an. Tatsächlich beliefen sich die Gesamtinvestitionen für die Rheinhallen bis Ende 2011 auf mehr als 165 Millionen Euro, die des Rheinparks auf über 69 Millionen Euro, zusammen knapp 235 Millionen Euro – so das Ergebnis eines Gutachtens der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC). Der RSGV kam in seiner Prüfung auf eine noch höhere Summe von über 238 Millionen Euro. Als Grund führten die Gutachter schon 2008 an, dass die SRE bei den Rheinhallen „ein Gebäude mittlerer Art und Güte vom Fonds angemietet, jedoch eine Spezialimmobilie mit besonderen technischen Anforderungen an RTL weitervermietet habe. Um diese Lücke zu schließen, habe sich ein Kostenblock als Delta ergeben, der zulasten der Zwischenmieterin SRE gehe.“ Die RTL-Sonderwünsche wurden zur Gänze von der SRE getragen – ohne die Möglichkeit, die Miete anpassen zu können. Dazu kamen höhere Baupreise und Bauverzögerungen. Anstatt am 1. April 2008 bezog RTL erst ab Anfang Februar 2009 sein neues Domizil. Zu den überhöhten Investitionen addierten sich laut PwC noch Kostenrisiken von über 70 Millionen Euro aus der Bewirtschaftung der Immobilien bis 2030, der RSGV bezifferte diese Risiken immer noch mit über 57 Millionen Euro.

Die zweite Fehlkalkulation betraf die Höhe der Mieteinnahmen und -ausgaben. Ende November 2010 versuchte der Vorstand, die Rentabilitätsberechnungen aus dem Dezember 2005 nachzuvollziehen, die für das RTL-Projekt auf Basis der geplanten Baukosten einen positiven Barwert in zweistelliger Millionenhöhe auswiesen. Die Berechnungen des Jahres 2010 kamen demgegenüber zu einem negativen Ergebnis, das zum einen auf die überhöhten Investitionskosten zurückzuführen war, zum Zweiten aber auf die zu optimistisch kalkulierten Mieteinnahmen der Sparkassentöchter. Die Sparkasse konnte nicht nur keine höhere Miete für die zusätzlichen Investitionen durchsetzen, darüber hinaus gewährte der Vorstand des Jahres 2005 dem Untermieter RTL nachträglich eine Mietminderung von 1 Euro pro Quadratmeter, auf die ursprünglich gemieteten 61.000 Quadratmeter, nachdem der Fernsehsender weitere 19.000 Quadratmeter anmietete (Optionsfläche). RTL saß bei den Gesprächen am längeren Hebel, da die Verhandlungsführer wussten, dass die Kölner Kommunalspitze den Sender unbedingt in der Stadt halten wollte.

Nun bezahlte der Generalmieter SRE an den Vermieter OEF eine höhere Miete, als sie dem Untermieter RTL in Rechnung stellte. Beinahe resignierend hieß es im Geschäftsbericht 2009: „Unterschiedliche Bestimmungen zwischen den An- und Vermieterverträgen wirken sich in erheblichem Ausmaß zulasten der Sparkasse und ihrer verbundenen Unternehmen aus“. Und zwei Jahre später war immer noch von „Unsicherheiten“ die Rede, die aus der Vertragsgestaltung resultierten. Der von der Sparkasse beauftragte Gutachter des Jahres 2010 kam zu dem Ergebnis, dass im Rückblick Anfang Dezember 2005 eine „Verlustentscheidung“ getroffen wurde, allerdings konnte damals davon ausgegangen werden, „dass unter Berücksichtigung der Verbundgeschäfte insgesamt ein Überschuss entsteht“. Zu den „Verbundgeschäften“ gehörten u.a. „alle Finanzierungen für die Fondszeichner“. Das Minus aus den höheren Baukosten und geringeren Mieteinnahmen war jedoch so hoch, dass selbst diese Mischkalkulation nicht mehr aufging. In der Summe musste die Sparkasse in den Jahre 2007 bis 2010 Wertberichtigungen auf das Rheinparkmetropole-Projekt von knapp 277 Millionen Euro vornehmen.

Der Umbau der Rheinhallen verfolgt die Sparkasse bis in die Gegenwart. Noch im Jahresabschluss 2023 wurde die Zuführung einer Drohverlustrückstellung im Zusammenhang mit dem Projekt der Rheinparkmetropole erwähnt. Latent vorhandene Risiken seien in angemessenem Umfang abgeschirmt, hieß es. Hinsichtlich der bestehenden vertraglichen Verpflichtungen, die von der Sparkasse KölnBonn übernommen wurden, verblieben jedoch projektimmanente Unsicherheiten.

Ursächlich für die Verluste der Sparkasse bei Coloneum und Rheinhallen waren zu hohe Baukosten und zu geringe Mieteinnahmen. Im Nachgang prüfte die Sparkasse juristische Schritte gegen die Vorstandsmitglieder Gustav Adolf Schröder und Franz-Josef Schäfer. Es blieb jedoch unklar, ob es sich bei den Entscheidungen rund um den Umbau der historischen Rheinhallen um ein zulässiges Risiko, überoptimistische Erwartungen oder um Fahrlässigkeit handelte. Gustav Adolf Schröder hatte nach eigenem Bekunden „ein weites Verständnis des Begriffs der Wirtschaftsförderung als öffentliche Aufgabe“. Damit stand er konträr zum neoliberalen Zeitgeist der 1990er und 2000er Jahre. Im Rückblick konstatiert Schröder: „Wir haben auch risikoreiche und mittelfristig nicht gewinnversprechende Geschäfte gemacht, ganz eindeutig.“ Er verweist u.a. auf den 2002 ins Leben gerufenen BioCampus Cologne, der Keimzelle erfolgreicher Biotechnologieunternehmen ist. Coloneum und Rheinhallen seien jedoch zu viel gewesen, sie hätten „die Dimension überschritten.“ So große Projekte könne man ohne finanzielle Unterstützung der öffentlichen Hand nicht machen.

Er hält aber fest: „Es war zum Nachteil der Sparkasse, aber zum Wohle der Stadt.“ Damit dürfte Schröder nicht ganz falsch liegen. Denn als sicher darf gelten, dass die Sparkasse wie im Fall des Coloneum erneut als Wirtschaftsförderinstitut im Auftrag der Kommunalpolitik agierte. Eine Rolle, die zusammen mit der aggressiven Wachstumsstrategie unter Gustav Adolf Schröder die Kapitalkraft des Instituts in der Polykrise der 2000er-Jahre überdehnte.

Zu den Autoren:

Eliana Berger ist Redakteurin bei „Zeit Wissen“, Jörg Lichter ist Director Research des HRI Handelsblatt Research Institutes