Die Vorgehensweise des bayerischen Heizungsbauers entspricht der üblichen Taktik im Streit um Baumängel, weiß Baurechtlerin Boldt. Erst bestreiten die Auftragnehmer lange ihre Schuld, lassen Fristen des Kunden für Reparaturmaßnahmen verstreichen und bleiben untätig. Klagt der Bauherr dann vor Gericht, um die Rechnung für eine Reparatur oder Ersatz durch einen anderen Unternehmer erstattet zu bekommen, will er diese Kosten kürzen. Er verweigert die Zahlung der vollen Summe mit dem Argument: Der Kunde mache ein Geschäft, wenn er nach so vielen Jahren der Nutzung ein nagelneues Teil erhalte, er müsse einen Teil der Kosten selbst tragen, einen ­Abzug als Vorteilsausgleich hinnehmen. Im Übrigen habe er die Sache ja bereits jahrelang genutzt. Dabei ist es alles andere als ungewöhnlich, dass Mängel am Bau erst nach Jahren zutage treten.

Doch für Baumängelprozesse gilt diese Regel nun nicht mehr. Für alle Unternehmer, die fehlerhafte Bauleistungen erbringen, im Handwerk, im Hoch- oder Tiefbau oder für Infrastrukturleistungen, wird es künftig teurer, sagt die Baurechtlerin Birgit Franz.

Dem Heimbetreiber und vielen anderen Geschädigten spielt das überraschende Urteil des Bundesgerichtshofs in die Karten. Im entschiedenen Fall ging es um Risse im Beton im Silo eines Landwirts aus Süddeutschland, für dessen Reparatur er einen Kostenvoranschlag über 120.000 Euro vorlegte. Die Klage reichte er im Jahr 2015 ein, die Richter in zweiter Instanz wollten den Betrag um ein Drittel auf 80.000 Euro kürzen, weil er quasi ein neues Silo bekäme. Zu Unrecht, wie die BGH-Richter jetzt urteilten und ihre bisherige Rechtsprechung damit ändern.

„Da der Landwirt ja nie ein mängelfreies Silo, sondern immer nur ein kaputtes besaß, kann man ihm keinen Vorwurf machen, sondern nur dem Bauunternehmer, der es verbockt hat“, sagt Boldt. Also müsse der eben auch alle Nachteile ausgleichen, egal, wie teuer die Reparatur wird. Das gilt auch dann, wenn für nötige Baumaterialien heute doppelt so hohe Kosten anfallen wie damals, so die Juristin.

Julia Haas (Foto: C.Tödtmann)

„Das Urteil war überfällig und gerecht“, betont Boldt. Und Julia Haas, Immobilienrechtlerin bei der Kanzlei Freshfields, zeigt sich überzeugt: Die Richter hätten „den Druck erhöht, von Anfang an mangelfreie Leistungen abzuliefern“.

Baurechtler wie sie erstreiten oft Millionen: Haas berichtet vom Dach eines Logistikzentrums, das nach zehn Jahren undicht wurde, weil Handwerker Fehler gemacht hatten. Die erneute Dachabdichtung kostete drei Millionen Euro – die bekomme der Investor nach neuem Recht in voller Höhe ersetzt. Besonders gefürchtet, sagt Baurechtler Stephan Freund von der Kanzlei Heuking, seien Schäden, die andere nach sich ziehen: Mietminderungen etwa und Wasserschäden.